1. Taşkın Yapı Nedir?
Taşkın yapı; bir malikin kendi taşınmazı üzerine inşa ettiği yapının bir bölümünün, komşu taşınmazın sınırlarını aşarak o taşınmaza müdahale etmesi durumudur. Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi bu durumu özel olarak düzenlemektedir.
Kural olarak bir taşınmaz üzerindeki yapılar o taşınmazın mülkiyetine tabidir; bu, üst toprağa bağlılık ilkesinin bir gereğidir. Taşkın yapı hükümleri ise bu kurala istisna getirerek belirli koşullar altında irtifak hakkı tesisi veya temliken tescil yolunu açmaktadır.
2. TMK Madde 725 Uyarınca Yıkım Şartları ve İyiniyet
Taşkın yapının yıkılmaması ve taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine geçirilebilmesi için şu dört şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:
- Yapı sahibinin inşaata başlarken ve inşaat süresince iyiniyetli olması
- Durum ve koşulların haklı göstermesi (yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması)
- Taşan kısmın uygun bir bedel karşılığında devrinin mümkün olması
- İfrazın (parselin bölünmesinin) teknik olarak gerçekleştirilebilir olması
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/5875 E. – 2024/1179 K. sayılı kararında bu şartların eksikliği hâlinde yıkım kararı verilmesi gerektiğini şu şekilde ortaya koymuştur:
"Taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle üst toprağa bağlılık kuralına ayrıcalık getirilmiş, ancak subjektif iyiniyetin inşaat başından tamamlanıncaya kadar devam etmesi gerektiği vurgulanmıştır. Mülkiyet hakkına üstünlük tanınarak el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edilebileceği gerekçesiyle asıl dava kısmen kabul edilmiş, Yargıtay temyiz itirazlarını reddederek kararı onamıştır."
İyiniyet şartı sübjektif bir değerlendirme gerektirmektedir. Yapı sahibi taşınmaz sınırlarını bilerek ya da gerekli özeni göstermeksizin inşaatı komşu parsele taşırmışsa iyiniyetli sayılamaz. Tapulu taşınmazlarda sınırlar kadastro kayıtlarıyla belirli olduğundan "sınırı bilmiyordum" savunması kural olarak kabul görmez. İyiniyetin bulunmadığı hâllerde, yapı değeri ne denli yüksek olursa olsun, mülkiyet hakkı sahibinin talebi üzerine taşkın kısmın yıkımına (kal'ine) hükmedilir.
3. Yapı Ruhsatı Savunmasının Sınırları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/337 E. – 2024/1280 K. sayılı kararında taşkın yapı davalarında savunmaların sınırını net biçimde çizmiştir:
"Davalılara ait binanın davacı taşınmazına taşkınlığı haklı bir nedene dayanmadığından el atmanın önlenmesine ve yıkıma ve ecrimisile..."
Bu kararda; binanın yapı ruhsatına ve aplikasyon krokisine uygun yapıldığı yönündeki savunma, TMK madde 725'teki özel şartlar — başta iyiniyet — oluşmadığı için yıkım kararını engellemeye yetmemiştir.
Yapı ruhsatı idari nitelikte bir izindir; özel hukuk kişileri arasındaki mülkiyet sınırlarını aşma hakkı vermez. Mülkiyet hakkının mutlaklığı ilkesi gereği, haksız taşkınlık kural olarak yıkım yaptırımıyla karşılaşır.
4. Muhdesatın Kal'inde Kamusal ve Bireysel Yarar Dengesi
Muhdesat; bir taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen bina, ağaç veya diğer eklentileri ifade eder. Davalının haksız olarak inşa ettiği yapıların kaldırılması talep edildiğinde mahkemeler, mülkiyet hakkının yanı sıra yapının ekonomik değerini ve toplumsal faydasını da gözetir. Ancak bu değerlendirme, mülkiyet hakkını fiilen işlevsiz kılacak ölçüde bir koruma sağlamaz.
Kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar söz konusu olduğunda bireysel yarar ile kamusal yarar arasındaki denge daha hassas bir nitelik kazanır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/6390 E. – 2020/7167 K. sayılı kararında bu dengeyi şu şekilde ortaya koymuştur:
"Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve yasalarla gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır... Davacının taşınmazına davalı tarafından taşkın inşaat nedeniyle müdahale edildiği tespit edilmesine rağmen mahkemece bu hususun göz önüne alınmaması doğru görülmemiştir."
Bu içtihat; mülkiyet hakkının korunmasının yalnızca yasal değil, anayasal bir zorunluluk olduğunu ortaya koymaktadır. Kamusal yarar argümanı, ancak mülkiyet hakkı sahibine makul bir tazminat ya da alternatif çözüm sunulduğu durumlarda yıkımı engelleyebilir.
5. Taraf Teşkili ve Ecrimisil Talebi
Yıkımı istenen yapı paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerindeyse ya da yapının mülkiyeti birden fazla kişiye aitse, davanın tüm ilgililere yöneltilmesi zorunludur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2011/10081 E. sayılı kararında bu ilkeyi şöyle ifade etmiştir:
"Yıkım isteği olduğuna göre, taşınmazın tüm maliklerinin de davada yer alması usul ekonomisi ve kararın infaz edilebilirliği açısından zorunludur."
Taraf teşkili sağlanmadan verilen yıkım kararları Yargıtay tarafından bozulmaktadır.
Yıkım talebiyle birlikte ileri sürülen ecrimisil taleplerinde ise her iki istem ayrı ayrı delillendirilerek değerlendirilmelidir. El atmanın önlenmesi ve yıkım talebinin kabul edilmesi, ecrimisil talebinin de kendiliğinden kabul edileceği anlamına gelmez; kötüniyet ve zarar unsurlarının bağımsız olarak ispatlanması gerekir.