1. Ecrimisil Nedir?
Mülkiyet hakkı, sahibine eşya üzerinde en geniş yetkileri tanıyan mutlak bir ayni haktır. Bu hakkın haksız bir müdahaleyle kısıtlanması durumunda malik; müdahalenin durdurulmasını talep edebileceği gibi, müdahale süresince yoksun kaldığı ekonomik değerlerin tazminini de isteyebilir.
Ecrimisil, haksız olarak taşınmazı elinde bulunduran kötüniyetli zilyedin malike ödemekle yükümlü olduğu tazminattır. Hukuki niteliği, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirlenmiştir. Bu karara göre ecrimisil, en az kira geliri, en çok ise yoksun kalınan gelir kaybı tutarında belirlenen haksız eylem niteliğinde özel bir tazminattır.
Ecrimisile hükmedilebilmesi için iki temel şart aranır: davalının kullanımının haksız olması ve bu kullanımın kötüniyetli bir zilyetliğe dayanması.
2. İyiniyet–Kötüniyet Ayrımının Ecrimisil Talebine Etkisi
İyiniyetli zilyet; taşınmazı kullanırken bir hakka dayandığına ya da kullanımının hukuka uygun olduğuna dair haklı bir inanca sahip olan kişidir. Davalının kullanımı geçerli bir sebebe dayanıyorsa veya davacı bu kullanıma açık ya da zımni biçimde rıza göstermişse, zilyetliğin başından itibaren kötüniyetli olduğundan söz edilemez. Bu durum özellikle harici satış sözleşmelerinden veya aile içi kullanım ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/1464 E. – 2023/2577 K. sayılı kararında iyiniyet savunmasının ecrimisil talebi üzerindeki etkisini şöyle değerlendirmiştir:
"Davalının dava tarihi itibarıyla kullanımının yani zilyetliğinin kötüniyetli olduğunu söyleyebilme olanağı bulunmadığından ecrimisil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru görülmemiş."
Bu kararda; davalının tüm mirasçıların paylarını harici satış yoluyla satın aldığı savunması ve ödemeye ilişkin banka dekontları, zilyetliğin kötüniyetli olmadığını kanıtlar nitelikte kabul edilmiştir. Tapulu bir taşınmazın harici satışı mülkiyeti geçirmese de, bu satışa dayalı olarak kurulan zilyetlik alıcıyı iyiniyetli zilyet konumuna getirebilir.
Sonuç olarak; malik el atmanın önlenmesini her halükarda talep edebilir. Ancak ecrimisil, yalnızca zilyetliğin kötüniyete dönüştüğü tarihten — örneğin ihtarnamenin tebliği ya da davanın açılması tarihinden — itibaren hesaplanabilir; iyiniyetli kullanım dönemine ilişkin ecrimisil istenemez.
3. Ecrimisil Miktarının Belirlenmesi
Ecrimisil miktarının hesaplanması teknik uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Taşınmazın niteliği (arsa, arazi, konut vb.), konumu, kullanım amacı ve çevredeki emsal kira bedelleri hesabın temel girdilerini oluşturur. Yargıtay uygulamasına göre hesaplama yapılırken, taşınmazın haksız işgalden önceki durumuyla işgal altındaki durumu arasındaki ekonomik fark esas alınır. Tarım arazisi gibi gelir getiren taşınmazlarda ise ürün verimi ve resmi istatistikler birlikte değerlendirilir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2014/1859 E. – 2016/6870 K. sayılı kararında hesaplama yöntemine ilişkin önemli bir ilke ortaya koymuştur:
"Taşınmazın tapuda arsa vasfında kayıtlı olduğu, el atmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil istemli davada da binanın davalı tarafından yapıldığı tüm tarafların kabulünde olduğuna göre, ecrimisil bedelinin arsa niteliğine göre hesaplanması gerekirken davalı tarafından yapılan binanın kira gelirine göre hesaplanması isabetsizdir."
Bu içtihat, ecrimisilin taşınmazın kendi öz niteliğine göre hesaplanması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Davalı boş bir arsaya haksız olarak bina yapmışsa, malik bu binanın kira gelirini değil, arsanın işgal dönemindeki ecrimisil bedelini talep edebilir. Zira binayı inşa eden davalının kendisidir; malikin henüz o yapının mülkiyetini iktisap etmemiş olması, zenginleşme yasağı ve hakkaniyet ilkeleriyle de örtüşmektedir.
Hesaplama yöntemleri hakkında ayrıntılı bilgi için Keşif, Bilirkişi ve Ecrimisil Hesaplama rehberine bakınız.