1. Paylı Mülkiyette Paydaşların Birbirine Karşı Dava Açma Hakkı
Paylı mülkiyet; TMK madde 688 uyarınca, birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belirli paylarla malik olmasıdır. Bu yapıda her paydaş kendi payı bakımından malik sıfatını taşısa da taşınmazın her zerresinde tüm paydaşların hak sahipliği devam eder.
Yerleşik Yargıtay içtihadına göre bir paydaşın diğerinin kullanımını haksız yere engellemesi hâlinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Ancak bu davanın dinlenebilmesi için davacı paydaşın taşınmazda çekişmesiz olarak kullanabileceği bir yerin bulunmaması gerekir. Payına karşılık gelen bir alanı kullanma imkânı varsa, yalnızca bu alanın niteliğinden ya da miktarından memnun olmayan paydaşın izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) veya taksim davası açması beklenir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/2944 E. – 2017/5315 K. sayılı kararında bu ilkeyi şöyle ortaya koymuştur:
"Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine el atmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı el atmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur."
Mahkemenin ilk inceleyeceği husus bu nedenle fiili kullanım biçimidir. Davacı paydaş taşınmazın hiçbir kısmından yararlandırılmıyorsa payına vaki müdahalenin önlenmesini talep edebilir.
Paydaşlar arasındaki el atmanın önlenmesi kararları "mutlak el atmanın önlenmesi" değil, "paya vaki müdahalenin önlenmesi" şeklinde kurulmalıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/423 E. – 2021/1814 K. sayılı kararında kararın davacının payı oranında ve yalnızca o paya yönelik müdahaleyi durduracak biçimde tesis edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
2. İntifadan Men Şartı ve Ecrimisil Talebi
Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için Yargıtay'ın aradığı kritik koşul intifadan men şartıdır. İntifadan men; bir paydaşın diğerine "ben de bu taşınmazdan yararlanmak istiyorum, senin kullanımın benim hakkıma engel oluyor" şeklinde bildirimde bulunmasıdır.
Paydaşlar kural olarak birbirlerinin taşınmazı kullanmasına zımnen muvafakat etmiş sayılırlar. Bu muvafakatin sona erdiğini ve tazminat hakkının doğduğunu ispat etmek için intifadan men şartının gerçekleşmesi aranır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/3476 E. – 2024/2914 K. sayılı kararında bu ilkeyi şöyle ifade etmiştir:
"Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır."
Bu bildirim herhangi bir şekil şartına tabi değildir; ancak ispat kolaylığı açısından noter ihtarnamesi, aynı taşınmaza ilişkin daha önce açılmış bir dava ya da icra takibi ile tevsik edilmesi önerilir.
İntifadan Men Şartının Aranmadığı İstisnalar
Taşınmaz hukuksal semere getiren bir yer ise — kiraya verilen bir dükkan, otel veya fabrika gibi — intifadan men şartı aranmaz. Bu tür yerlerde mülkiyetin amacı doğrudan kullanım değil, ekonomik kazanç elde etmektir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/4950 E. – 2020/3864 K. sayılı kararında şu tespitte bulunmuştur:
"Dava konusu taşınmazın kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması durumunda ecrimisil talep edilebilmesi için intifadan men şartı aranmaz."
Bunlara ek olarak; taşınmazın kamu malı olması, doğal semere veren (meyve bahçesi gibi) bir yer olması ya da davalı paydaşın diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi hâllerinde de intifadan men şartı aranmaksızın ecrimisile hükmedilebilir.
3. Elbirliği Mülkiyetinde Tek Başına Dava Açma Yetkisi ve Sınırları
Elbirliği mülkiyeti (iştirak hâlinde mülkiyet) en çok miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda karşımıza çıkar. TMK madde 701 ve 702 uyarınca ortakların belirlenmiş payları yoktur; mülkiyet bir bütün olarak tüm ortaklara aittir ve tasarruf işlemleri için kural olarak oybirliği aranır.
Ancak mülkiyet hakkının korunması amacıyla bu kuralın önemli bir istisnası kabul edilmiştir: bir mirasçı ya da ortak, ortaklığın haklarını korumak için üçüncü kişilere veya haksız kullanan diğer ortaklara karşı tek başına el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/2185 E. – 2017/6852 K. sayılı kararında bu ilkeyi şöyle teyit etmiştir:
"Elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine el atmanın önlenilmesi davası açabilir."
Yıkım Talebi İçin Taraf Teşkili Zorunluluğu
Tek başına hareket etme yetkisi yalnızca müdahalenin men'i talebiyle sınırlıdır. Davaya yıkım (kal) veya ecrimisil tazminatı gibi ek talepler eklendiğinde usul kuralları ağırlaşır. Yıkım talebi taşınmazın maddi yapısında kalıcı değişiklik doğuran önemli bir tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan tüm paydaşların onayı veya davada yer alması zorunludur.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2011/10081 E. sayılı kararında şu uyarıda bulunmuştur:
"Yıkım isteği olduğuna göre, taşınmazın tüm maliklerinin de davada yer alması gerektiği gözetilmelidir."
Taraf teşkili sağlanamıyorsa terekeye temsilci atanması gerekir; aksi hâlde davada yer almayan ortakların mülkiyet hakları ihlal edilmiş olur ve Yargıtay kararı bozar.
Ecrimisil taleplerinde ise elbirliği mülkiyetinde her ortak ancak kendi payına isabet eden miktar için dava açabilir ya da tahsilat yapabilir.