1. Mahallinde Keşif ve Teknik Bilirkişi Raporları
El atmanın önlenmesi davalarında müdahalenin kapsamı, taşınmazın sınırları ve yıkımı istenen yapıların konumu ancak mahallinde keşif ve ardından düzenlenen teknik bilirkişi raporu ile netleştirilebilir.
HMK madde 288 uyarınca mahkeme, uyuşmazlık konusu hakkında daha iyi bilgi sahibi olabilmek için keşif kararı alır. Fen bilirkişisi (kadastro teknisyeni veya mühendisi) taşınmazın tapu kaydı ve çap belgesini zemine uygular; davalının müdahalesinin tam olarak hangi noktada başladığı ve ne kadarlık bir alanı kapsadığı santimetre hassasiyetiyle belirlenir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/5875 E. – 2024/1179 K. sayılı kararında mahkemenin "hüküm kurmaya elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınmak suretiyle" karar vermesi gerektiğini vurgulamıştır.
Bilirkişi raporu yalnızca bir kanaat bildirmekle kalmamalı; mahkemenin ve tarafların denetimine açık, teknik verilerle desteklenmiş ve özellikle infaza elverişli bir kroki içermelidir. Müdahale edilen alan "A", "B" gibi noktalarla işaretlenmemiş ya da metrekare cinsinden net ölçüm yapılmamışsa, bu rapora dayanan karar Yargıtay tarafından bozulabilir.
Teknik bilirkişi raporlarının bir diğer kritik işlevi, taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapı, ağaç vb.) niteliğini ve yaşını belirlemektir. Yıkım (kal) talepli davalarda yapının TMK madde 725 kapsamında taşkın yapı statüsünde olup olmadığı da bu raporlarla ortaya konur.
2. Çaplı Taşınmazlarda İyiniyet İddiasının Sınırları
Tapu siciline güven ilkesi gereği, sınırları kadastro tespiti ile belirlenmiş çaplı taşınmazlarda müdahale eden kişinin "sınırımı bilmiyordum" veya "yanlışlıkla inşaat yaptım" şeklindeki iyiniyet savunmaları kural olarak kabul görmez. Çap belgesi taşınmazın geometrik sınırlarını gösteren resmi bir belge olduğundan, bu sınırların dışına taşan her türlü kullanım haksız el atma niteliğindedir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/6111 E. – 2023/864 K. sayılı kararında muhdesatların "davacı taşınmazın sınırları belirlenmesinden sonra yapıldığını" tespit ederek "çaplı taşınmazda iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği" sonucuna varmıştır.
Bu içtihat; tapulu bir taşınmaza müdahale eden kişinin tapu kayıtlarını ve çapı inceleme yükümlülüğü altında olduğunu, bu yükümlülüğe aykırı davranışın kötüniyet sayılacağını açıkça ortaya koymaktadır. TMK madde 725 kapsamında istisna uygulanabilmesi için ise subjektif iyiniyetin inşaatın başından tamamlanmasına kadar kesintisiz sürmesi aranır.
3. Ecrimisil Hesabında Yöntemler ve Zamanaşımı
Ecrimisil; mülkiyet hakkı sahibinin haksız işgal nedeniyle yoksun kaldığı kazancın tazminidir. Yargıtay içtihadına göre ecrimisil, haksız işgalden doğan olumlu zararı (normal kullanımdan kaynaklanan eskime) ve malikin yoksun kaldığı faydayı (olumsuz zarar) kapsayan, kira esasına göre belirlenen özel bir tazminattır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/2185 E. – 2017/6852 K. sayılı kararında ecrimisil hesabının "uzmanlık gerektiren bir husus" olduğunu belirterek raporun "somut bilgi ve belgeye dayanması, tarafların ve hâkimin denetimine açık olması" gerektiğini vurgulamıştır.
Taşınmaz Cinsine Göre Hesaplama Yöntemleri
Taşınmaz Cinsi | Hesaplama Metodu |
|---|---|
Arsa ve Konut | Emsal kira bedelleri araştırılır; ilk dönem kira bedeli sonraki yıllar için ÜFE oranında artırılarak dava tarihine taşınır. |
Tarım Arazisi | Bölgede ekilebilecek ürünlerin verim değerleri, birim fiyatları ve üretim giderleri İl/İlçe Tarım Müdürlükleri 'nden getirtilir. Net gelir = Gayrisafi Gelir − Üretim Giderleri. |
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/423 E. – 2021/1814 K. sayılı kararında ecrimisil hesabında Tarım Müdürlüğü ve Hal Müdürlüğü gibi resmi verilerin kullanılmasını zorunlu görmüştür.
Zamanaşımı
Ecrimisil davalarında 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır; bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerde ise paydaşlar arasında intifadan men şartı aranmaz.
Yargılama süresince toplanan tüm deliller — keşif zaptı, fen bilirkişisi krokisi ve ecrimisil raporu — bir bütün olarak değerlendirildiğinde mahkeme, mülkiyet hakkının ihlal edilip edilmediğine dair vicdani kanaate ulaşır.